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房產抵押貸款的利弊

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

一、期房抵押貸款合同中的擔保法律關系辨析

相比一般的房地產現房抵押借款,個人住房期房抵押貸款的法律關系是因借款人、貸款銀行和開發商三方當事人簽訂《住房抵押貸款合同》而發生的眾多債權債務關系,是購房合同、借款合同、抵押合同、保證合同和委托合同關系的混合體。具體反映在:購房人與開發商間形成商品房預購人與預售人的商品房預售合同關系;

購房人與房產抵押貸款銀行間一方面是借款人與貸款人的借款合同關系,另一方面是抵押人與抵押權人的抵押合同關系。同時,為了避免資金劃轉中的麻煩,購房人委托貸款銀行以購房人的名義將貸款轉存入開發商的帳戶,又形成貸款轉存委托合同關系;開發商與貸款銀行間則存在保證人與借款債權人的保證合同關系。

因此,法律關系的復雜性導致房產抵押貸款合同的主體呈現多元化、重疊化的特點。

(一)抵押擔保的法律關系

有人認為工程竣工、交付前,購房人所享有的權利是請求開發商按時、按質的交付其所預售的房屋(既期房),是購房人所享有的對未來建成的房屋的期待權,即“所有權之期待權”,

因而將其納入物權范疇。從我國的現行法律制度看,以期房為標的物而成立的擔保關系應屬抵押抵押擔保的法律關系。我國《城市房地產抵押管理辦法》第二十條規定:“預購商品房的房產抵押貸款,商品房開發必須符合房地產轉讓條件,并取得商品房預售許可證”。

《最高法院關于適用若干問題的解釋》47條規定:“以依法獲準尚未建造的或者正在建設的房屋或其他建筑物為抵押物,當事人辦理了抵押登記的,人民法院可認定為抵押有效”。

從上述法律規定來看都使用了“抵押”一詞。因此在期房抵押貸款過程中,會形成以購房人為抵押人,以銀行為抵押權人擔保法律關系。在購房人在規定期限內不能歸還房產抵押貸款超過一定限度,銀行有權將抵押房屋拍賣、變賣,以所得價款償還銀行貸款,銀行并有權解除合同。

(二)保證擔保的法律關系

實踐中的個人住房期房抵押用我國現行《擔保法》及有關抵押制度的規定是無法解釋的,因為它已突破了我國傳統的抵押權制度。通過借款合同中,銀行作為擔保權人而不是單純的抵押權人,是因為合同中同時還存在在著人保,即開發商提供的保證。在辦理預購商品房的房產抵押貸款中,銀行為了減少自身的風險,通常要求開發商全程擔保貸款。

開發商對借款人按期還款的擔保責任只存在于借款人辦理產權證書之前,而非借款人在辦理產權證書之后,對不能還款沒有設定任何義務。在建筑物的保質期間,開發商負有保證房屋不存在瑕疵的責任,但這種保證責任是一種品質擔保,是一種廣義意義上的擔保,而不是擔保法意義上的擔保。

這個階段,開發商僅對貸款的本金、利息、罰息、復息、行使抵押權的費用及違約金等超出抵押物價值的部分,負保證責任,和物的擔保相比處于附從地位。開發商承擔保證責任的另一種情況是抵押的樓房滅失、毀損,保險公司賠償的金額不足以支付房產抵押貸款金額時,開發商要對其不足部分承擔保證責任。在這兩種情況下,開發商和購房人承擔連帶責任,其保證期間是《住房抵押貸款合同》規定的還款時間屆滿后加兩年

二、購房合同無效、被撤銷或解除引發的銀行風險

在銀行經營貸款業務過程中,業務人員通常對項目風險、信用風險、道德風險、欺詐風險等特別警惕和關注,銀行也正在通過法人治理和完善制度建設等方面措施來加強預防。但是對于因購房合同無效、被撤銷或解除可能引發的風險,銀行才剛剛預見到,特別是在2003年6月1日《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)實施后,銀行在期房按揭貸款領域隱藏的風險逐漸顯露。

在期房抵押貸款眾多的法律關系中,抵押合同、保證合同均屬擔保合同,是主合同借款合同的從合同,然借款合同雖是基于購房合同而生,卻不附屬于購房合同,兩個合同的主體分別承擔各自的合同義務,相互間并不存在連帶責任關系。一般認為,當購房合同因故解除時,并不必然導致借款合同和抵押合同、保證合同的解除。如果是這樣的話,銀行的風險還不至于出現。《合同法》203條規定借款人改變借款用途,貸款人有權解除借款合同,基于這一規定,我們可以簡單地理解為購房合同的解除只是賦予了房產抵押貸款銀行的單方解除權。事實不然,在《解釋》中,第二十四條規定:“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。”可見,在貸款目的無法實現的情況下,雙方當事人都享有借款合同的解除權。

在期房抵押貸款中,在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,隨之而來的是房產抵押貸款合同的解除,在依據《解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”接下來銀行要將借款人已償還的借款本金和利息返還借款人。此時如果期房未能辦理產權,或者開發商破產、失蹤,作為擔保權人的房產抵押貸款銀行將無法獲得作為出賣人開發商返還其當初收受的購房貸款的本金及利息,購房人也無法收回其首付款,結果很可能就是銀行和購房人得到是一處沒有產權或者質量低劣的房屋。

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