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房貸車貸

2013-10-28 16:38:54
來源:網絡

4月8日央行落實“國五條”推出貸款新政,北京第二套房購房人的首付比例提高至房價的七成。按常理,這意味著個人住房貸款的比例最高應該只有房價的三成。然而記者調查發現,面對10減7等于幾這樣一道簡單的數學題,各家銀行給出的答案卻豐富多彩。

抵押消費貸款

新政推出不過短短幾天,有的股份制銀行已經找到了新的盈利點。即用一套房進行抵押,但同時發放兩筆貸款,將房貸與消費貸打包推出,從而獲得更多貸款利息。

“雖然是購買一套房,但提供兩套資料就可以做成兩筆貸款。一筆房貸用于購房用途,一筆消費貸用于買車、裝修、旅游、留學等消費用途,兩項合計最多可貸出房款的七成。”浦發銀行雅寶路支行個人金融部主管介紹,這種政策可以概括為“70%首付+30%房貸+40%消費貸”,即100萬的房子,首付70萬,除了獲得30萬銀行房貸之外,還能獲得40萬的消費貸,作裝修、買家具等用途,但限定不能用于購房。“消費貸款的期限最高不超過10年。利率在基準利率基礎上上浮5%至20%,如果您購買我們行的貴金屬或其他理財產品,利率可能比房貸的利率還低。”該主管對記者說。

在光大銀行東城支行,一位個人貸款經理表示他們也推出了這種“3+4”產品,但是抵押消費貸款的利率要比房貸利率高。“與去年相比,現在我們的個人貸款業務已經減少很多,新政策下來后能放的貸款就更少,只好想些新點子。”談到這40%消費貸款的用途,該經理表示,與其他受托支付的消費貸款一樣,只能付給合同規定的消費品商戶,不能用來買房

抵押授信額度

除了抵押消費貸款,不少股份制商業銀行還允許給予房屋貸款的借款人一定的房產抵押授信額度。如果以所購住房進行抵押,最高授信額度可達房價的80%。

也就是說,如果一套100萬的房子,抵押授信額度是80萬,而貸款只占了30萬,那么房屋貸款的借款人還可以有50萬的授信額度。借款人可以繼續用這50萬的額度從該行貸出消費貸款、個人經營貸款或該行的其他貸款產品。并且借款人償還一定資金之后,還可以進行循環授信。

在光大銀行網站,個人貸款的特色業務中,就有一款名為“循環改變你我、循環改變生活”的產品。該產品的定義中寫著:“循環貸款是指我行授予個人房屋貸款的借款人一定的授信額度,在所購房屋設定最高額抵押后,在額度及有效期內循環使用的貸款。”它的授信期限是30年。“首筆貸款的期限與利率參照房屋貸款;貸款用于個人消費的期限最長可10年,用于經營資金周轉的期限最長可3年,利率最低可使用基準利率。”

據了解,與國五條出臺后才有的“3+4”業務相比,房產抵押授信業務在各銀行中已經開展較長時間。但通常針對已經取得完全產權的住房,對還沒還清貸款的住房授信并不是每家銀行都有。

全款買房才能抵押

記者隨后走訪了工、農、中、建四大行和招商銀行的部分支行,其個貸經理均表示,除非全款買第二套房,否則銀行不允許抵押該房做消費貸款或其他貸款,一套房只能對應一項貸款。農行東四支行的一位個人客戶經理說:“并不是新規定出臺才這么嚴。我們的個人貸款政策一直比較嚴。現在第二套房最多只能貸30%,利率也是國家規定的上浮10%。”

據了解,理論上講,對于已經交易過的二手房,借款人應該取得房屋的完全產權后才能抵押貸款,也就是在全款買房后才能抵押。但不少銀行為了獲得更多的貸款利息,允許本行的房屋貸款借款人抵押所購住房,再次獲得貸款。

“住房抵押對銀行來說相對風險較小,即使貸款人無法償還貸款,銀行還可以收回房子。所以銀行愿意做個人住房抵押貸。”華夏銀行一位資深客戶經理透露,“國家的新政策只規定首付必須達到七成,如何發放貸款就是各銀行自己的事了。有些房屋買賣中介機構也會與銀行合作,為購房人辦理個人住房抵押貸款。其實二套房購房人的還款能力普遍強于一套房購房者,銀行更樂意向二套房主發放貸款。”

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