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公租房私募股權基金試水國投瑞銀任投顧為REITs留路

2013-11-05 14:52:35
來源:網絡

REITs(房地產信托投資基金)推出的最大障礙是中國內地基礎制度的缺乏,REITs的法律主體地位、稅收主體和稅負問題、交易結構安排、公開上市交易等方面的規則尚未明確,其中將涉及信托法、投資基金法、公司法等相關法律

昨日,一則國投瑞銀REITs即將獲批的新聞流傳甚廣,但經記者證實,由于法規政策方面的空白,REITs“夢想照進現實”仍需要時日。

但是,中國內地首只投資于公租房且持有其所有權的私募股權基金確實于近期設立,而國投瑞銀基金(博客,微博)擔任“顧問”角色為市場留下想象空間。瑞銀相關人士表示,在監管允許及條件成熟時,該基金將會轉換為REITs在中國內地公開上市。

未來將轉換為REITs

來自瑞銀方面的消息,8月15日,瑞銀環球資產管理與上海市虹口區擬設立面向虹口區公租房的私募股權基金,這則消息也將國投瑞銀基金卷入其中。

資料顯示,該基金是中國首只投資于公租房并持有其所有權的投資基金。其中,太平資產管理有限公司是該公租房基金的基石社會投資者,而瑞銀環球資產管理(中國)有限公司和國投瑞銀基金管理有限公司則分別是基金的投資管理人和顧問。

“簡單來說,該基金由太平資產管理有限公司提供主要的資金來源,瑞銀環球資產作為投資管理人負責資金與項目的對接即資金管理,而國投瑞銀公司的顧問角色則有些曖昧。”一位分析人士如是表示。不過,結合該基金對“REITs”的許諾,則可能對國投瑞銀的角色有更好的理解。該基金資料顯示,在未來監管允許及條件成熟時,該基金計劃轉換為房地產信托投資基金(REITs),在中國內地公開上市。

事實上,國投瑞銀基金曾被多次爆出正在籌劃REITs項目,包括早在2010年就與北京住建委合作開發REITs產品,也主要涉及公租房項目。此前媒體消息稱,該REITs涉及約2000到3000套公租房,需要保證國投瑞銀6%的資本收益率。

相關制度成攔路虎

值得注意的是,雖然REITs呼聲漸高,但中國內地仍沒有先例。目前,只有為數不多的投資海外房地產REITs的QDII基金。

“我們正在積極嘗試,但是目前法律仍有模糊地帶,最終成行必須等待監管層的態度,我們也無法把握。”瑞銀相關人士如是表示。

所謂REITs,簡單地說就是投資房地產的信托憑證,是相關機構發行受益憑證,借此匯集多數投資者的資金,此后將這些資金交由專業機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的憑證。

對于目前國內REITs的空白,上海某信托人士稱與兩個因素有關。第一是稅收。由于投資房地產項目要交稅,同時個人投資者投RIETs產品又要再繳納個稅,而目前國內關于RIETs稅收的法律還不夠明確與完善。

第二,基于REITs公開上市,必須考慮其流動性。在海外,RIETs收益來自于房產變現和租金回報,后者占據60%-70%,如果中國內地RIETs產品流動性不佳,投資者采用持有到期策略,則需要根據RIETs產品的回報率計算持有年限。

“REITs推出的最大障礙是中國內地基礎制度的缺乏,REITs的法律主體地位、稅收主體和稅負問題、交易結構安排、公開上市交易等方面的規則尚未明確,而其中將要涉及信托法、投資基金法、公司法等相關法律。”另一位專業人士也如是表示。

值得注意的是,在中國內地REITs產品“難產”的同時,不少基金公司瞄向外圍市場。早在2011年8月份,鵬華美國房地產證券投資基金和諾安收益不動產基金相繼獲批,公募基金正式借道QDII試水海外REITs。

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