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地價成本攀升龍頭房企毛利率全面下滑

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

盡管上半年房企紛紛取得不錯的銷售業績,但卻掩蓋不了利潤率全面下滑的事實。據證券時報記者統計,除了世茂房地產外,包括“萬保中恒”在內的龍頭房企上半年利率均縮水。

據統計,從134家上市房企公布的2013年半年報來看,共實現營業收入2621億元,同比增長41%;而歸屬于母公司凈利潤316億元,同比增長27%。

導致凈利潤增速與營業收入增速不匹配的主要原因在于毛利率的下降。數據顯示,134家地產公司2013年上半年的平均毛利率為35.7%,比去年同期下降了3.7個百分點,而凈利潤率也下降了1.4個百分點。房企利潤率持續下滑,在面粉貴過面包的影響下,業內普遍認為房企未來利潤率將承壓。

均價上漲利潤下滑

在記者統計的萬科、保利、中海、恒大、招商、金地、碧桂園、華潤、世茂、雅居樂10家龍頭房企中,除了世茂房地產今年上半年毛利率從去年的34.43%升至35.52%外,其余9家房企毛利率均出現下滑。其中降幅最大的房企為華潤置地,該公司上半年毛利率為31.45%,與去年相比下降16.1個百分點,而萬科、保利地產(行情,問診)、中海地產以及恒大地產的毛利率也分別縮水3.67個百分點、6.69個百分點、4.54個百分點和1.31個百分點。

房企近期披露的中報顯示,除了萬保中恒之外,碧桂園、龍湖地產、招商地產(行情,問診)、融創中國毛利率均出現不同程度的下滑。多位房企人士在接受記者采訪時均表示,正是由于毛利率下滑明顯,成本控制已經成為房企下半年重要目標。萬科總裁郁亮曾坦言,未來整個房地產行業利率回報有望回落到一個合理水平,并向制造業靠近。

不過,今年上半年可謂房企銷售的黃金期,大部分房企銷售額和銷售面積同比大增。其中萬科、保利、華潤、世茂等多家房企完成全年銷售目標的50%以上。最重要的是,這些標桿房企銷售均價在上半年均無聲無息地上揚。記者統計的10家龍頭房企中,除保利、中海之外,包括萬科、恒大、碧桂園、華潤等8家房企銷售均價逆勢上漲,銷售金額和面積分別居于首位的是萬科和恒大。

萬科上半年銷售金額達到836億元,同比增幅為33%。而其銷售均價從去年同期的1.04萬元/平方米,漲至1.17萬元/平方米,漲幅達12.5%。恒大銷售均價則從今年1月份的0.62萬元/平方米逐月攀升至0.73萬元/平方米。整個上半年,恒大銷售均價較去年提升10%。

此外,華潤置地、招商地產、金地集團(行情,問診)以及碧桂園銷售均價漲幅均在6%至10%之間。而世茂房地產和雅居樂均價漲幅甚至達到13%和20.2%。

地價倒逼利潤承壓

銷售均價上漲,而毛利率卻在下滑。在眾多業內人士眼里,原因只有一個,那便是地價成本倒逼房企提升銷售均價。中國指數研究院研究總監陳延彬分析稱,上市房企毛利率的下降,毫無疑問與土地市場的回暖、地價成本上升密切相關。

事實上,由于三四線城市投資空間遭壓制減少,房企從去年開始出現返回一線城市的風潮,造成近年一線二線城市的地王爭霸賽不斷上演。以5月份為例,全國主要的一二線城市土地市場已經有超過10宗高溢價地王成交,總成交額也超過150億元。

他坦言,今年以來一二線土地市場持續火熱主要有多方面原因,首先是去年下半年開始這波樓市回暖導致企業庫存消耗較快,大部分房地產企業存在補庫存的需求。其次是成交量的迅速上升背景下,房企手頭資金情況充裕。“除此之外,一些大型房企開始加大對于未進入城市的布局,如前段時間招商地產首次進入杭州。”他分析稱。

同時,陳延彬也對土地市場的火爆表露出些許憂慮,他認為,今年國內土地市場持續火熱,導致部分城市的熱門土地價格已經高于周邊區域內平均商品房價格。“由于土地市場的持續火熱,面粉貴過面包的事件不斷發生,這會對房企未來利潤率造成一定程度的隱患。”

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