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毛利率面臨下滑房企業績分化加劇

標簽 股份 
2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

由于市場成交回暖,房企業績在第三季度得到極大改善。目前,開發商所面臨的經營壓力已經得到釋放,第四季度的推盤高峰則有望帶動房企業績繼續上行,房企間的差距也將被進一步拉大。不過,由于上半年“以價換量”的影響,房企毛利率面臨下滑趨勢。

業績分化明顯

Wind數據顯示,截至10月25日,兩市共有50家房企披露了三季報。這些公司前三季度共實現營業收入1420.16億元,同比增長23.69%;實現凈利潤176.54億元,同比增長15.68%。樓市銷售復蘇令房企的經營業績得到改善。尤其是第三季度,上述50家房企實現凈利潤58.01億元,較去年第三季度增長了29.86%。

由于首次置業的信貸環境改善,前期價格回調的效果呈現,今年3月份以后,自住需求開始集中釋放,住宅市場景氣度有所恢復。特別是7月份以來,主要城市的住宅成交面積出現明顯增長。7-9月,北京、上海、深圳、廣州等14個主要城市的住宅成交面積同比增長52.5%,其中,7、8、9月同比分別增長了52.1%、64.4%和41.7%。

可以看到,大多數房企的業績在第三季度出現明顯好轉,特別是一線房企在第三季度更是增長明顯。萬科A()在第三季度實現凈利潤13.55億元,同比增長了123.54%;招商地產()第三季度凈利潤同比增長94.53%。華僑城A()、榮盛發展()、陸家嘴()等房企第三季度業績的同比增幅也在30%以上。從已經公布銷售計劃的八家房企的銷售情況來看,前九個月的平均銷售計劃完成率已經達到81%。中海地產、招商地產甚至已經超額完成年度銷售計劃。華潤、綠城、富力等房企距離年度計劃也僅“一步之遙”。

在銷售順暢的同時,大型房企還在不斷擴充土地儲備。萬科在第三季度新增23個項目,按權益計算的占地面積約148萬平方米,對應權益規劃建筑面積約376萬平方米。截至9月底,萬科規劃中的權益建筑面積共3507萬平方米,仍然保持在兩到三年的開發水平。此外,招商、恒大、華潤等一線房企也在土地市場頻頻出手。特別是10月以來,多家房企再推融資計劃,意向融資額超過150億元,在9月份全國土地市場升溫的背景下,大型房企輸血拿地的積極性高漲。

相比之下,部分中小房企由于結算項目十分有限,前三季度業績表現不佳。嘉凱城()前三季度的凈利潤同比下降了235.34%,公司已經許久沒有在土地市場上有收獲。中糧地產()前三季度的凈利潤也下降了70.65%,第三季度更是虧損2447萬元。

從房企整體情況來看,由于銷售回暖,當前房企的經營環境較去年下半年已經有了明顯改善,房企的資金壓力大幅緩解,對于市場的預期開始提升。因此部分“手有余糧”的房企積極拿地,補充土地資源。從房企儲備項目以及資金實力來看,房企間的分化更加明顯。

毛利率面臨下滑

按照各大房企的推盤進度,四季度還將迎來一波推盤高峰,這給房企進一步釋放業績打下基礎。不過,上半年“以價換量”所帶來的影響也將在房企毛利率上有所體現,未來房企毛利率面臨下滑。

根據不少房企的計劃,四季度還將迎來一波結算高峰期。部分房企也將全年的推盤重點放在了四季度。根據萬科的安排,公司今年的推盤量主要集中在下半年特別是第四季度,公司預計第四季度的推盤量將處于較高水平,全年實現銷售增長應無疑問。

盡管四季度房企業績仍有保證,但是毛利率的下滑趨勢也不可忽視。已經公布三季報的50家房企前三季度毛利率為40.59%,較去年同期下降了0.3個百分點,較今年中報期時下降了近1個百分點。萬科、華僑城、榮盛發展、首開股份()等多家房企的銷售毛利率較去年同期出現下滑。

作為影響樓市的重要因素,未來政策的變化也令人關注。近期市場上關于湖南湖北房產稅試點暫停、部分地方政府出臺刺激措施等消息似乎透露出政策發生松動的跡象,不過從官方表態來看,房地產調控仍將持續,這意味著政策在短期內還會繼續保持穩定。如果未來樓市調控需要持續執行,還會加大抑制地方因為財稅收入減少而出現的放松調控行為。

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