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房企平均毛利率至36%新低陽光股份居首為萬科3.3倍

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

截至10月30日,《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據顯示,已經公布三季報的104家房企平均銷售毛利率為36.7%,2012年同期則為39.7%,同比下降3%,其中,陽光股份(行情,問診)銷售毛利率達105.91%居行業之首,約占行業平均毛利率的3倍,同時也是萬科銷售毛利率的3.3倍左右。

實際上,據《證券日報》記者監測,多家在港上市的內地房企今年上半年毛利率水平就已經開始下滑,而且個別大型房企毛利率同比下滑幅度甚至超過10個百分點。

對此,蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示,銷售毛利率的變化一般歸因于項目的拿地成本和企業的資金成本的變動,而拿地成本升高是導致房企毛利率水平下跌的一個重要因素。

平均毛利率創3年新低

根據Wind資訊統計數據顯示,截至10月30日,滬深兩市已經公布三季報的104家上市房企毛利率水平多數維持在30%左右。其中,72家銷售毛利率水平在30%以上,占比達69.23%;36家房企毛利率水平在40%以上,占比達34.62%;17家房企毛利率在50%以上,占比為16.35%;超過60%的則為7家;而超過100%的僅一家,即陽光股份。

除此之外,僅有一家上市房企毛利率水平為負值,該房企為中房股份(行情,問診),銷售毛利率為-5.19%。

值得一提的是,行業領跑者萬科和保利毛利率水平分別為32.14%和32.73%;招商地產(行情,問診)則為46.36%;而老牌房企首開股份(行情,問診)和華遠地產(行情,問診)則分別為41.38%和41.49%。

實際上,縱觀104家上市房企的毛利率水平,雖然平均毛利率僅同比微跌3%,但毛利率增長率下滑幅度超過10個百分點的企業卻多達54家,占比超過一半以上。此外,71家銷售毛利率水平增速同比下滑,占比達到68.27%。

對此,鏈家地產市場研究部張旭向《證券日報》記者表示,在上述104家房企毛利率數據中,剔除鏈家地產歷年來未監測到的房企毛利率數據后,從剩余83家連續有相關數據的情況來看,其今年前三季度平均銷售毛利率為36.89%,這意味著創下了3年內的新低。

不過,《證券日報》記者根據鏈家地產提供的數據發現,即使是104家房企前三季度的平均銷售毛利率也低于83家房企近3年中每一年的平均銷售毛利率。

張旭稱,房企毛利率持續下滑說明土地及建安等成本的增加已經超過了房價的上漲速度。同時,從當前市場情況看,房價的上漲幅度將會進一步放緩,新的房地產調控措施不斷出臺,房企保利潤的壓力也將越來越大。

對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示,今年前三季度房企銷售業績雖然大增,但是銷售毛利率卻不樂觀。原因在于,在樓市持續調控的背景下,房企拿地成本、營銷成本上升幅度較快,而銷售的凈收入增幅相對放緩,從而造成房企經營毛利下滑,并進一步導致銷售毛利率下滑。

更為值得注意的是,在這種情勢下,陽光股份的銷售毛利率水平卻同比大增,而且以104家房地產行業平均毛利率36.7%的近3倍水平居于榜首。

陽光股份毛利為萬科3.3倍

據Wind資訊統計數據顯示,陽光股份毛利率達105.91%暫時居于104家上市房企銷售毛利率水平的榜首位置,該指標去年同期則為76.84%,增長率為37.82%。

據記者了解,陽光股份全名為陽光新業地產股份有限公司,1996年在深圳證券交易所掛牌上市。1998年3月,公司主營業務由水泥制造銷售變為房地產開發銷售,而首創置業曾為公司第一大股東。后來,作為北京老牌房企的首創置業退出了陽光股份的第一大股東之位,目前公司的第一大股東性質為境外法人。

不過,首創置業至今仍持有陽光股份不到3%的股份,也是公司第四大股東。

實際上,據《證券日報》記者從陽光股份董秘李峻處證實,公司銷售毛利率水平較高的位于東四環的陽光上東項目當年即有首創置業的部分股權。

值得一提的是,《證券日報》記者查閱陽光股份2013年半年報獲悉,報告期內,公司開發產品銷售毛利率為74.56%,投資性房地產租賃毛利率為75.56%,陽光上東開發整體產品毛利率為75.11%,寫字樓出租毛利率為86.64%。同時,公司北京地區銷售毛利率最高,為73.21%。

對此,有業內消息人士向《證券日報》記者透露,陽光上東項目開發約有10年時間了,而北京早期拿地成本相對較低,這導致項目銷售利潤空間較高。

“我們的毛利率實際上這兩年是一直在下降的,這次毛利率看上去比較高是由于會計調整的問題。”李峻向《證券日報》解釋道,陽光上東小區這次調整了計提成本,當時小區一些周邊建設的預算做高了,此次三季報期間落實了該筆成本,進而在成本上進行了回撥調整。加上公司前三季度銷售額本身就不高,因此提升了毛利率水平,但這并不代表公司開發經營的真正毛利率水平。

李峻還向本報記者強調,公司住宅產品毛利率水平在下降,但公司商業租賃業務較多,因此毛利率保持了相對較高的水平。

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