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日本房地產泡沫時代的那些荒唐事兒

2013-10-28 16:38:54
來源:網絡

文/新浪財經專欄作家陳志龍[微博]

日本樓市在極度瘋狂時就像賭場。當下的中國,和當年迷信“一所懸命”的日本一樣,世世代代天然對土地有特殊情結,而經濟基本面又與當年的日本異曲同工,外匯超儲、本幣升值、外升內貶、信貸失控以及金融自由化推動。

在地價的巔峰階段,東京地價總和已相當于全美國的地價。

7月,北京、南京等地的樓市進入盛夏。有消息稱,遠在北京大興的一樓盤一天成交38億,刷新單盤單日成交額紀錄。多地土地市場呈噪熱狀態,南京等地今年以來土地成交已超去年全年,一些冷僻的地塊價格迅速拉高,面粉超過面包價,由此拉動周邊樓盤價格的急速上漲,大中城市房地產“猛獸破欄”態勢繼續演化。

中國式房地產的癲狂失控和土地情結,讓人想起20年前日本房地產泡沫破滅前那種此起彼伏的高潮。

日本樓市在極度瘋狂時就像賭場:人們都在聚精會神地下注,此時尚未喝醉的頭腦清醒的人已經看到賭場的角落開始冒煙了,他們悄悄地盡可能平靜地走向賭場狹窄的出口。這時,火苗依稀可見,多數人都還渾然不覺,他們四下張望,然而這時的賭局更加刺激驚險,大多數人重又被吸引到賭桌邊。火苗終于燃成了火焰,更多的人擠向出口的方向,此時最怕的就是一聲尖叫……

日本人祖祖輩輩居住在“島國”,是以種植大米水稻為生的農耕民族。因此,在他們價值觀中,土地是最重要也是最值錢的。日本人有一種“一所懸命”的鄉土情結,能用自己的生命來保護一塊土地和住所,這體現了東亞農耕民族最根本的鄉土情結。

日本在經濟高速增長的年代,信貸洪峰一波波推高地價和房價。因為迷信土地會永遠上漲,銀行普遍存在著土地拜物教。為了提高效率,許多銀行的支行長、信貸經理陪著客戶坐在直升機里看地,這樣一天可以看十幾塊地,“審批”上百億日元貸款

一個地產商帶著住友銀行的支行長在空中看地,他指著一塊地告訴銀行的人,他們決定在這造高爾夫球場。剛喝完酒的銀行行長打著飽嗝說“啊,好吧,就這么定了”,在飛機上就完成幾十億的貸款手續。其實,這就是一處垃圾填埋場。

在地價的巔峰階段,東京地價總和已相當于全美國的地價。泡沫經濟破滅后,這塊地的價值掉了一半,然而,“作為一名銀行職員,當時根本不用管那么多,只要能夠把錢貸出去就行了。”

一位銀行家在回憶錄中說,換作現在,金融廳絕對會否決銀行的這種大膽行為。但在那個時候,大藏省聽完各大銀行的匯報后,會點頭說:“是嗎,是嗎,這樣啊!對,是要擴大內需,就這么干吧!”

那時,只要聽說你買地買房,銀行就給你一個授信額度,隨你怎么花。一分錢不花,就放那兒也行,那時的銀行和貸款人都象喝醉了酒。無固定職業、從來沒貸過款的人也敢貸款買股票、置業,大家都在賭博――賭市場永遠上漲。膽子都越來越大,信貸失控使日本的不動產泡沫越吹越大。

富有的日本人不僅買光了國內的房子,還瘋狂地投資美國房地產市場,要買下“全世界最高最好的樓”,毀于“9.11”的雙子樓也在他們的”“掃樓計劃”,要不是1986年爆發國際市場石油危機,這筆買賣就成了。

但買下的那些摩天樓結果如何?就看三菱地產購買的洛克菲勒中心吧,大樓的租金無法彌補舉債的利息支出,結果這幢樓6年虧損6億美元,最后又以半價給洛克菲勒贖回,左右挨耳光的過程中,日本數百家“一所懸命”的金融機構破產。

在那個荒唐年代,什么事都會發生。

另一家大銀行的信貸員山本君說,有一天,我去總行審查部去申請一項貸款。當時,這個客戶擁有價值1億日元的土地。原則上,他能貸到7000萬。但我向審查部建議說,貸1億也可以吧?他們反駁說:“別說蠢話!你難道不知道只能貸資產價值的70%嗎?”我理直氣壯地回答:“你才蠢呢!這地雖然現在值1億,但明天就漲到1.2億了,后天就是1.3億了,大后天就漲到1.5億了!到1.5億的話,70%就是1億零500萬了,現在就是這個行情,反正馬上就會漲的,這不是很好么?”審查部人沉思一下,就把章給蓋了。

“不是我一個人這樣,所有銀行都這么干,排隊向土地所有人放款,這就是那么個瘋狂的時代,仿佛每一寸土地都能長出金子。”他說。

信貸失控的年代,一些社會名流,簽個字就能拿到天文數字般的貸款。一個經典例子是,以一曲《北國之春》走紅的千昌夫是80年代日本的偶像歌星。他結婚時,銀行職員上門推銷貸款。

當時,富裕日本人流行到夏威夷去結婚,但那里還沒有專門面向日本人的酒店。于是,銀行的人就對千昌夫說:“你去結婚可順便投資建個酒店。”千昌夫說:“我沒錢啊。”銀行說:“沒關系,只要你簽個字就可以了。”“能借多少呢?”銀行說:“1000億夠不夠?”千昌夫傻了,“天哪,不,不,500億就夠了。”銀行說:“不,不,你做這個一定要1000億的。”于是,1000億就給了千昌夫。

這還沒完,第二家銀行又來了:“聽說您要在夏威夷建酒店?日本人去夏威夷,喜歡在沙灘泡澡,還要去打高爾夫球。你再建個高爾夫球場吧。”就這樣,千昌夫名下的貸款總額達到了5000個億。這些事情,今天聽起來近乎天天方夜譚,可在那個年代,這一切居然神一般地發生了。

當下的中國,和當年迷信“一所懸命”的日本一樣,世世代代天然對土地有特殊情結,而經濟基本面又與當年的日本異曲同工,外匯超儲、本幣升值、外升內貶、信貸失控以及金融自由化推動。

市場已經在起變化。溫州、神木、鄂爾多斯、鄭州新鄭、湖北十堰等鬼城批量存現,已經有警覺的“灰姑娘”開始離場了,雅戈爾寧可賠4.8億定金,也要退地杭州的一塊地。現在的房地產市場,一半是火焰,一半是海水,市場的分野隱約可現。

經濟過度房地產化的結果必然是整個經濟體的癌變,長期的“資源錯配”必然導致最終的系統性沉淪沒,如果繼續維個超級泡沫,我們可能會隨時聽到那一聲救命的尖叫……

(本文作者介紹:陳志龍,財經專欄作家,報人。)

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