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泰康人壽高端“養老房”變身計

標簽 2011年 
2013-10-28 16:38:54
來源:網絡

高映標制圖

繼北京、上海之后,廣州成為泰康人壽高端養老社區的第三個入駐區。但泰康人壽一方面通過養老地產的旗號低價拿地,另一方面又擬通過高端養老社區獲得高額回報,其模式引發了外界強烈質疑。

日前,時代周報記者從廣州市國土資源局官方網站上看到,泰康人壽子公司廣州廣泰投資有限公司以1.3億元,成功競得廣州開發區永和區土地面積2.38萬平方米地塊,起始樓面價僅為2788元/平方米。

“公司計劃將廣州的這個養老地產項目打造成一個高端的養老社區。”9月26日,負責廣州養老社區項目方負責人、泰康人壽華南區副總經理任帆向記者證實。

事實上,自從2011年泰康人壽在北京昌平拿地,擬籌建針對高端客戶群的昌平養老社區以來,泰康人壽就開始探索一條“養老保險”和“養老社區”相結合的商業模式。目前,泰康人壽已經在北京、上海籌建養老社區,分別預計2015年、2016年入住。

和養老社區相結合的是泰康人壽在其全國各地分公司火熱推銷的“幸福有約”計劃。據了解,客戶可以通過參與該計劃,購買至少200萬元以上的相關產品,然后獲得入住其養老社區的資格。如果沒有參與該計劃,則只能在尚有空缺床位的情況下,交10萬元訂金,并50萬-80萬元加盟費。

隨著我國人口老齡化的步伐加快,市場存在著巨大的養老缺口,為了推動養老產業發展,國家對于養老產業產業建設給予相關政策優惠。但與此同時,對于詳細的細則說明,卻尚未出臺相關規定,而大量險企也趁此機會,大規模“圈地”。

“防止通過養老產業發展,讓高收入者或者一些營利性企業占到國家的便宜,這是值得注意的問題。”對于目前大量險企進軍養老地產,中國房地產協會副會長顧云昌表示。

國有土地疑遭賤賣

近日,國內首試養老地產的險企泰康人壽在布局北京和上海之后,著手進軍廣州高端養老市場。

“公司計劃將廣州的這個養老地產項目打造成一個高端的養老社區。”9月26日,負責廣州養老社區項目方負責人、泰康人壽華南區副總經理任帆向記者證實。

廣州市國土資源和房屋管理局網站資料顯示,今年7月,泰康人壽子公司―廣州廣泰投資有限公司―以競標底價1.3億元競得廣州開發區永和區YH-A4-L1地塊的國有建設用地使用權。該地塊土地面積2.38萬平方米,容積率約為2,如果按1.3億元的成交價計算,其起始樓面價僅為2788/平方米。交易條件中明確寫著,競得者必須保證將該地塊用于建設健康、醫療服務產業及其配套設施,同時,地塊出讓公告中也規定該地塊項目建成后10年內不得以分拆產權方式出售。

廣州經濟開發區管委會招商引資局內資處葉仕棟告訴時代周報記者,該地塊確實由泰康人壽投資開發,進行養老社區項目建設,項目方廣州廣泰投資有限公司就在科學城辦公。但對于泰康人壽如何獲得該項目、為什么能夠如此低價拿地、是否享受政策優惠,其稱不便透露。

不過據開發區管委會一位工作人員透露,泰康人壽此番進入廣州經濟開發區投資建設養老社區是透過招商引資的方式,另外泰康人壽也是首家在廣州拿地建設養老社區的險企,“政府目前也在著手養老社區建設,所以獲得政策優惠也極有可能。”

此次泰康人壽拿到的地塊位于廣州開發區永和區永順大道以北。沿著永順大道,記者看到,有多塊空地被圍墻圍住,里面雜草叢生,而在附近一處工地上,珠江實業的住宅樓項目正處于建設狀態。

永和片國土資源管理所相關負責人告訴記者,泰康人壽競得的地塊目前只是完成了土地平整工作,此前一直處于空置狀態。而在永順大道附近,目前有包括新莊社區在內的多個社區,記者走訪發現,永和區目前并沒有大型的養老院或是養老社區。如果泰康人壽養老社區項目建成,其將是該地第一個大型養老服務機構。

對于此次低價拿地是否享受優惠,泰康人壽華南區副總經理任帆很堅決地表示,“沒有優惠、沒有補貼”。

事實上,早在去年8月就傳出泰康人壽將拿下廣州生物島數十億地產開發養老社區的消息;4個月后,有媒體報道泰康人壽在廣州生物島拿地已基本談妥。不過,隨后卻再沒任何消息傳出。此番廣州蘿崗拿地成功,意味著泰康人壽高端養老社區北上廣布局順利實現。

險企投資開發養老社區是目前備受險企推崇的方式,也受到政策鼓勵,細分市場,開發專門針對高端人群的養老社區本無可厚非。但以開發“養老社區”為名,險企在拿地環節卻都能頻頻享受低價拿地的優惠。

此前,泰康人壽在北京、上海等地已經先后圈地規劃建設高端養老社區。2011年底,泰康人壽在北京昌平購入一塊30萬平方米的土地建設養老院,該地塊坐落在北京市昌平區小湯山附近,建筑面積30萬平方米,預計建3000個床位,按樓面價格算為5185元/平方米。

去年12月,泰康人壽在上海競得松江區SJC10004單元2街區08-02號地塊。該地塊面積4.6萬平方米,規劃建筑容積率為2.5萬平方米/公頃,泰康人壽以4.25億元競得,樓面價僅3698元/平方米。

入住門檻200萬起

“要想獲得入住泰康人壽的養老社區的資格,必須購買泰康人壽不低于200萬元的產品。”9月23日,在泰康人壽廣州分公司,業務人員如此說。

據介紹,泰康人壽在2012年4月開始推出“幸福有約終身養老計劃”(下稱“幸福有約”),該計劃包括泰康人壽起價200萬元(上不封頂)的保險產品和泰康人壽保險客戶入住養老社區確認函(下稱“確認函”)兩部分。

對于起步價為200萬元的保險產品,客戶可以選擇每年至少20萬的方式,選擇十年支付;也可以選擇躉交的方式,不同的支付方式產生的收益不同。

記者從業務人員處了解,獲得的確認函根據對“幸福有約”計劃選擇不同而不一樣。目前,“幸福有約”有兩種計劃,一種是自選計劃、一種是定制計劃。如果是自選計劃,則被保險人和投保人可以為不同人,被保險人和投保人享有絕對入住權,投保人及配偶父母可以享有優先入住權(但僅限于所有享有絕對入住權的客戶入住以后,還有空床位的情況下);如果是定制計劃,則被保險人與投保人必須是同一人,購買的也必須是泰康樂享新生活的產品,并且在入住之前,未發生領取紅利與生存金的情況;而入住地點也只能選擇在北京昌平養老社區。另外,有知情人士透露,兩個計劃在養老社區的入住標準要根據那時的實際情況,一般為套間或者一室一廳。

對于入住養老社區,除了200萬元的投保門檻,還有年齡限制,男性60周歲,女性55周歲,在入住之前還會經過健康檢查,只有符合上述所有條件才能入住。

對于入住以后的收費情況,其業務人員稱,會根據不同的服務需要收費,但具體依據什么標準,其表示“由于養老社區目前還在籌劃,所以收費標準還沒出來。”

不過,即便是如此高昂的門檻費,其也不一定能夠按時入住。“客戶需要提前向泰康人壽申請,可能需要排隊,并不能保證按時入住。”其工作人員稱。

廣東分公司另一位業務人員告訴記者,如果沒有買相關產品,想要入住養老社區,需要等已經買完產品的客戶優先入住,并且需要交付10萬元訂金,另外還需交50萬-80萬元加盟費。其入住門檻不可謂不高。

不過,盡管目前雖然泰康人壽“幸福有約”計劃在全國各地火熱推銷,其養老社區并未成型,而且記者通過多方采訪發現,其對“幸福有約”計劃的宣傳也頗為混亂。

銷售疑虛假宣傳

雖然泰康人壽目前已經在北京、上海籌建養老社區,但記者實際走訪發現,在宣傳過程中,也存在著部分不實宣傳。

在廣州分公司,有兩位業務員向記者介紹,“泰康人壽的養老社區是全國連鎖,只要你獲得了入住資格,到時可以候鳥式居住。”

但該說法得到北京分公司一位業務人員的否定,該業務人員表示,每位入住者只能有一次入住資格,如果中途搬出去,想要再次入住,則需要重新購買該產品,所以候鳥式居住并不能實現。

并且,記者發現,業務員雖然很熱情地向客戶介紹”幸福有約“計劃,但主要限于通過大量宣傳圖片與畫冊描繪入住以后的場景,而對于入住以后能夠享受到的基本的服務、費用標準等實際關系到養老的問題則輕描淡寫,也沒有相關文件資料說明。

據介紹,泰康人壽第一個養老社區“昌平養老社區”預計2015年可以入住,上海則預計最早2016年入住。目前,北京和上海只有樣板房可供客戶參觀。即便廣州才剛拿地,但由于北京養老社區距離廣州遙遠,為了拉攏客戶,業務員對廣州養老社區開始大肆宣傳。一位業務員甚至以“現在地都已經拿下了,建房子還不快嘛”來打消客戶的疑慮。

早在2011年11月,泰康人壽就曾因宣傳“買保單住養老社區”而被北京保監局處罰。北京保監局方面認為泰康人壽養老社區整體建設規劃及與其對接的產品開發仍處在研究論證階段。

被指向富人輸送利益

“防止通過養老產業的發展,防止高收入者或者一些盈利性企業占到國家的便宜,這是應該注意的問題。”對于目前大量險企進軍養老地產,中國房地產協會副會長顧云昌如此表示。

顧云昌認為,目前,由于我國居民收入不同,養老市場需求存在多元化,因此,高端養老存在市場。但他同時表示,由于政府目前對于養老地產的優惠政策并十分明確,所以在不同層次的養老產業面前如何做到平等值得關注。

對于險企而言,其一方面可以借助養老保險獲得雄厚的資金收入,同時也掌握大量客戶資源,包括一些高端客戶。其開發養老地產,將保險與養老社區相結合,一方面能盤活其龐大的資金,另一方面也可以利用這一結合,通過保單與客戶養老社區入住權相結合的方式,招徠更多客戶。

但是,由于養老地產重在服務,因此對社區相應的養老配套設施要求很高,投資回報收益的周期也很長,所以投資成本就成為險企進軍養老地產的重要問題,而拿地成本則是重中之重。

時代周報記者從國土局一位內部人士處了解到,目前對養老地產的拿地價格,國家并沒有明確規定,一般需要由企業和當地政府內部自行約定,而對于養老社區今后建立起來還會享受哪些優惠,其表示一方面要依據國家將來更加詳細的規定,另一方面需要企業和當地政府商談。“由于國家目前大力推行養老事業發展,各地方政府也會對養老產業予以政策傾斜,至于具體給哪些政策,目前這些并不透明。”

2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億,2020年將達到2.43億,2025年將突破3億,而老齡化、高齡化、空巢化的加速也將進一步加速養老地產的發展。

今年9月,國務院也發文《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》(下稱“意見”),大力推動養老服務建設。文中指出,對營利性養老機構建設用地,按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定,優先保障供應,并制定支持發展養老服務業的土地政策;同時,在稅收方面“對營利性養老機構建設要減半征收有關行政事業性收費,對養老機構提供養老服務也要適當減免行政事業性收費,養老機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執行”,對養老機構拿地、稅收等方面予以優惠。

對于建設專門針對高端人群的養老社區,是否應該享受政府優惠與補貼,顧云昌表示,“政府給一定政策支持是必要的,但要這個過程中也要嚴格把關,如果最后變成傾向于對高收入者或者盈利性企業的補貼,這就背政策初衷了。”在他看來,對于養老產業的政策傾斜應該有一個細分。對于低等收入者,需要借助政府補助,而對于中等或高等收入者而言,則應該依靠市場解決,尤其是對于高端市場。

本文來源:時代周報作者:蘇春梅胡志毅

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