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溫州房貸差價“填補”壓力陡增

2013-11-05 14:52:41
來源:網絡

8月22日《溫州數百“被棄房”令銀行成房東》,引起了溫州銀監分局的高度重視并進行專項調查,結果顯示“棄房”現象的確存在,實際總數為595套。報告還認為,溫州房地產抵押貸款風險總體可控,但下行壓力仍需關注。

值得關注的是,在銀監、銀行防控房貸風險的同時,溫州正進入房產等資產價格“蹦極”后的“貸款重估期”。

一位商業銀行溫州分行人士最近說,銀行對抵押物價格3年重新評估一次,在溫州房價下降百分之三四十之后,房東能否填補得上前后貸款之間的差價,能否抵御得住房價下降走勢帶來的沖擊,將直接關系到溫州“被棄房”走向。

房貸差價“填補”壓力陡增

·2013年中國西南地區二三線城市房地產市場投資機會...·2013年中國西北地區二三線城市房地產市場投資機會...·2013年中國東北地區二三線城市房地產市場投資機會...·2013年中國華北地區二三線城市房地產市場投資機會...·2013年中國華中地區二三線城市房地產市場投資機會...更多相關研究報告>>溫州銀監分局調查認為,房屋價值縮水導致借款人還款意愿下降,但這并非房東“棄房”的主要原因,更多在于借款人自身經營出現困難、受擔保鏈風險牽連。

據目前市場價格估計,溫州普通住房、高檔住宅、商業用房、廠房價格,縮水幅度分別約為20%、40%、30%、30%。調查認為,隨著房價的持續下跌,部分在房價處于高位時發放的貸款,可能會出現貸款余額高于抵押物市值的情況,從而誘發借款人主動“棄房”。

上述銀行人士介紹,該銀行上報給銀監的“棄房”,即房東明確表示“不要了”的房子,“數量是非常少的”。

溫州銀監分局調查顯示,目前溫州已形成不良的、已列入關注的、已進入訴訟程序的、已進入拍賣程序的在抵房屋分別為2584套、2024套、1908套、461套;其市值占總市值的比率分別為2.8%、3.46%、2.49%、0.41%。可以看出,上述6977套“問題房”約占該市21.86萬套抵押房的3.19%,而市值約占總市值的9.16%。

“我們很擔心,個人‘棄房’、‘斷供’越來越多,成為銀行不良貸款的重要來源。”上述銀行人士說,銀行對抵押物價格3年重新評估一次,比如一套近三年前買的1000萬元房子,貸款評估價打八折800萬元,銀行貸款打七折560萬元;如今這房子的市價已縮水至600萬元,相應銀行貸款只有336萬元,那么前后兩者貸款差價就高達224萬元。

該銀行人士說,上述例子還只是純抵押貸款,如果用“抵押+保證”滿負荷貸款,那么產生的差價會更大。“現在關鍵的問題是,這些貸款人還有沒有能力填補這個差價。”他認為,溫州產業尚未明顯起色,傳統制造業利潤越來越薄,新的利潤增長點乏力,再加上民間借貸淡出、銀行貸款收緊等因素,填補房貸差價的難度在增加。

一位溫州資深炒房者說,一家銀行信貸部負責人國慶節前找他“談話”,傳遞出該銀行要對房貸進行“風險評估”,對房屋進行“選擇性抵押貸款”等信息,讓他倍感壓力。溫州銀監分局也要求,對排查發現抵押物當前市場價值低于原評估價值的貸款,通過追加保證人、提前部分還款、核減貸款額度等方式緩解貸款風險。

房價下降加劇“棄房”風險

除了擔心貸款人還款能力,更讓銀行揪心的是,處在城市擴展期的溫州房價還在繼續下跌,這無疑又在加大房東“棄房”風險。

上述資深炒房者說,三年前他用3000萬元左右,買下香緹半島一套400多平方米的排屋,如今這排屋市場價只有1200萬元左右。如今香緹半島二手房已出現23000元/平方米左右的價格,低于之前一手房出售價格。另據溫州“城建資產交易”出讓結果顯示,今年9月4日,兩套南甌景園價格不到14000元/平方米,遠低于之前高峰時三四萬元每平方米的價格。

溫州泰和房產營銷有限公司根據官方數據統計,2008--2012年溫州市區商品住宅價格為15477元/平方米、22042元/平方米、25032元/平方米、34674元/平方米和25856元/平方米,今年前8個月為24761元/平方米。從逐月統計數據看,目前溫州商品房價格已經連續24個月下跌,與全國房價高漲“背道而馳”。

更為關鍵的是,溫州近兩年土地放量成倍增加,且這些房源將在今后幾年內投放市場。

過去5年,溫州市區年均土地出讓量在750畝左右。去年,溫州市區土地出讓面積將近前年的1倍;今年前8個月,溫州土地出讓2747.17畝,是去年1271.5畝的1倍多。去年以來大型房企華潤、中信、萬通、碧桂園,在南湖、七都、三江口、濱海開發區的拿地成本,分別只有3143元/平方米、1550元/平方米、2434元/平方米和949元/平方米。

反觀2010年下半年,集中在市中心區的溫州“地王”頻出,甌海區梧田站南D--48地塊出讓、溫州原蔬菜批發市場3--1地塊,樓面地價分別為2.61萬元/平方米和近2.8萬元/平方米。直至原溫師院操場地塊出讓,以全國最高的3.7萬元/平方米樓面地價面市。如今,這些“地王”所建的二手房,大多低于成本價在艱難轉手。

溫州天浩置業、三角洲投資顧問、泰和房產營銷等公司有關負責人均認為,溫州房價仍處下降通道。“溫州房價三年內還會繼續下降。”溫州天浩置業董事長王珍楠認為,隨著溫州城市空間成倍擴大,軌道交通等基礎設施投資加大,土地出讓大幅增加且地價下降,必將對原有溫州高房價體系帶來沖擊。

溫州銀監分局公開表示,該局一直以來高度關注房地產市場變化及對銀行信貸資產帶來的影響,接下來將采取三大措施:進一步加強動態監測,構建房地產信貸風險防線;做好壓力測試,摸清房地產信貸風險底數;開展風險排查,加固房地產貸款擔保措施。

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