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大資管時代利好房企直接融資

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

房地產再融資暫停三年,倒逼多種直接融資方式發展,其中房地產私募和房地產信托更是擴張迅猛。隨著大資管時代的到來,房地產公司的融資渠道還將得以擴展,融資成本也有望降低。當然,各種融資渠道之間的競爭也將愈發激烈。

公募基金援手

7月17日,新華聯公告稱,公司擬通過匯添富資本管理有限公司,公開發行資管產品募集資金。這是國內開發商首度與公募基金合作。此前,新華聯與中融信托、新華信托均有合作項目。

公告披露,這一資管計劃由匯添富資本發起設立,每一資管計劃均分為A類及B類份額。其中,A份額的資產總規模不超過11.5億元,向社會公開募集;B份額的資產規模不低于5.5億元,由新華聯認購。匯添富資本擬委托平安銀行對上海新華聯發放委托貸款總計不超過16.5億元(含新華聯認購資管計劃的資金5.5億元),委托貸款利率約8.94%,貸款期限為兩年。匯添富資本擬用募集資金以5000萬元受讓北京新華聯長基商業地產有限公司100%的股權,委托貸款期滿后,由新華聯或其指定第三方以5000萬元回購該部分股權。

去年11月1日,修訂后的《證券投資基金管理公司子公司管理暫行規定》開始施行,這一規定意味著基金公司通過子公司,獲得了投資于“未在證券交易所轉讓的股權、債權及其他財產權利”等專項資產管理計劃的通道,使基金管理公司的投資領域從現有的上市證券類資產拓展到了非上市股權、債權、收益權等實體資產。

伴隨著公募基金等新興融資渠道開始以信托方式分食房地產融資大餐,開發商的融資成本也有所降低。用益信托統計的數據顯示,7月前兩周,房地產信托產品平均預期年收益較去年同期已經出現下降,目前整體在9%左右,年化收益超過10%的信托產品已不多見。而房地產再融資重啟的預期,也是房地產信托收益下降的原因之一。諾亞財富建議投資者,應適當降低房地產投資收益的預期。

地產私募受挑戰

大資管時代的來臨,參與到房地產金融的機構必將越來越多,信托、券商、基金與房地產私募基金之間會有更多的跨界合作。沒有金融牌照的房地產私募基金能跨界生存的關鍵,便是其內在的項目管理能力,一些管理不到位的基金必然會被洗牌。

據清科不完全統計,2012年整個房地產私募基金行業資金管理規模為2000億元,比2011年翻了一番。最近5年,無論是房地產基金管理公司的數量、房地產基金成立的數量,還是行業募集資金量、資產管理總量,都呈現爆發式增長。雖然房地產基金在開發商整體資金來源中占比僅在2%-3%之間,但是行業在如此短時間內的野蠻生長勢必會導致種種問題。隨著大資管時代的來臨,房地產私募基金的洗牌時間正慢慢臨近。

從私募基金管理人(GP)資質來看,主要有獨立管理人與開發商背景兩大類,房地產私募基金的未來發展趨勢是提高自己的核心競爭力,培養專業的行業規范及操作素養。獨立管理人,如建銀精瑞資本,成立較早,管理團隊也是銀行、信托等專業金融機構出身,這類基金一般作風較為穩健,風控較為規范;另一種是開發商背景的房地產基金,如星浩資本,本身只是作為開發商集團公司各種融資通道的一種補充,只要基金恪守管理人中立原則,也有很好的發展空間。不過,在開發商背景的房地產基金中有很大部分基金是由中小房地產商自身主導成立的,與開發商的相互依存關系明顯,一旦開發商的項目發生問題,基金在后續資產處理時涉及LP投資人與項目方利益間的權衡處理會成為一個難題。

多位接受中國證券報記者采訪的房地產私募都表示,與房地產信托相比,房地產私募在激勵機制與專業能力等方面依然具備優勢,在房地產信托問題頻出的當下,還沒有暴露出房地產私募的償付問題。目前已經有房地產私募以劣后受益人(相對優先受益人,承擔高風險,獲得高收益)的身份參與到房地產項目管理中,把控項目風險。這也是包括信托公司和公募基金等其他機構難以做到的。

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